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我国房地产类上市公司并购特点研究
2010-02-28 08:11 商业时代 

中图分类号:F293.6 文献标识码:A

内容摘要:近年来上市公司并购风起云涌,其中房地产类上市公司并购最为活跃,本文通过分析2004-2008年我国房地产上市公司并购情况,指出房地产上市公司已经全面进入并购整合阶段;其并购的实质是对土地资源的获取;实现资金回笼、以横向并购为主、剥离非主营业务是现阶段并购的特色。

关键词:房地产上市公司 并购 特点

当前,企业的并购重组已经成为我国资本市场上最为重要的社会资源重新配置手段之一。根据WIND 数据网的统计,2004-2008年,上市公司并购案例以及并购金额呈爆炸式增长,共有1294起并购案例成功实施,并购金额达到2003.4亿元,其中,房地产上市公司以196起并购案例居于各行业之首,在此背景下,对房地产上市公司并购活动的特点进行深入研究,显得十分必要。

进入21 世纪以来,我国房地产市场发展迅速并日趋成熟,尤其在2006年、2007年,房地产业呈现迅猛的增长势头。进入2008年,尽管受到全球金融危机的影响,但房地产上市公司的数量却呈现增加的势头。截止到2008年底,在我国证券交易所上市的房地产类上市公司共110家,其中在上海证券交易所上市的有62家,深圳证券交易所上市的为48家,这些上市公司主要分布在北京、上海、广州、深圳、天津等发达城市,少部分分布在陕西、山西等省份。

我国房地产类上市公司并购现状

随着2006 年国家高频度的出台多项政策,对房地产土地和金融调控的逐渐深入,使得僧多粥少成为土地市场面临的一大难题,一方面资金实力雄厚的大型房地产企业苦于手中无地,另一方面手中有地的中小房地产又因为资金短缺无钱开发项目。而后,房地产上市公司的并购风潮势不可挡,根据巨潮网、房地产上市公司年报和公告的数据显示,从2004年到2008年的这5年里,在沪深两市发生的并购案件共有196起,涉及的公司66家,其中沪市公司36家,深市公司30家(见表1)。

从并购的次数来看,2004年到2008年66 家公司的196起并购案例平均下来每家并购次数将近3次,其中并购次数为3次的有10家公司,占并购公司总数的15.2%;并购次数超过3次的共20家公司,占总数的30.3%;并购次数不足3次的共36家公司,占总数的54.5%。

从并购的年份来看,2004年发生并购21起,占并购案例总数的10.7%;2005 年发生并购34起,占总数的17.3%;2006年发生并购25起,占总数的12.8%;2007年发生并购42起,占总数的21.4%;2008年发生并购74起,占总数的37.8%。

我国房地产类上市公司并购特点

(一)全面进入并购整合阶段

从上述数据看,除2006年外,总体上2004-2008年这5年并购呈逐年递增趋势。2006年由于国家出台多项宏观调控政策,加大了对房地产调控的力度和深度,导致并购次数有所下降。2007年,并购次数达到42起,并购交易数和交易金额两者增幅均列行业第一。这可以解读为2007年多项抑制房价上涨太快、投资过热政策的出台直接导致行业资源逐渐向优势开发商集中,从而形成了一个 淘汰机制,有远见的房地产上市公司利用融资平台、品牌等优势,在并购中获得优良的项目储备和区域布局,降低了公司的整体运作风险,也为被收购企业的沉淀资金赢得了发展机会。到了2008年,并购次数较上一年几乎增加了一倍。

尽管一方面受金融危机的影响,另一方面市场整体的心态开始回归理性,整个楼市陷入了“观望—降价—再观望”的循环,导致一些不具备良好品牌、开发实力较弱的中小发展商度日艰难,只剩下被兼并或破产。但也正因为此,那些主流大集团的市场份额和综合优势越发明显,于是他们通过并购,无论强强联合还是强弱联合,进行土地、资金、人力、品牌等资源的整合以追求利润最大化,达到双赢甚至多赢的目的。

(二)并购实质是对土地资源的获取收购

其他公司所开发的房地产项目已经成为房地产上市公司获取土地资源的主要方式。其具体表现形式为:一是对房地产股份的收购;二是对房地产项目的收购。具体操作方式包括:整体开发项目的转让;在建工程转让和合作开发。如在上述企业中,万科在2007 年3月,通过收购广东深圳富春东方集团有限公司的万轩国际的项目,增加了可结算规划建筑面积合计43.8万平方米以及地下车位约11 万平方米;上实发展在2008年1月,收购黑龙江哈尔滨爱建新城“盛世江南”在建工程项目,获得了98.6万平方米,完善了该公司在东北地区的战略布局,加快推进了开发业务的区域拓展;阳光股份通过受让山东青岛颐中房地产开发有限公司持有的“千千树项目”70% 的股权,与青岛颐中按照股权比例共同投资开发该项目。

一般而言,当经济发展到一定水平时,行业内部就会出现集中的趋势,在这个过程中企业通过两种方式实现发展壮大的目标:一种是通过内部投资新建的方式扩大生产能力;另一种则是通过并购以获得行业内原有的资源和能力。具体到房地产行业,房地产公司最为重要的资源就是土地,没有土地资源就谈不上扩大新建。行业特性决定了通过并购获得土地资源从而谋求发展成为房地产公司的主要方式。此外,企业获得土地渠道单一,土地供应量减少,而且通过公开招拍挂方式时,对开发企业资质设定了不少要求,拿地成本很高。所以通过并购其他房地产企业或其项目股权以获得后者丰厚的土地资源,已成为房地产上市公司最为热衷的解决土地资源难以获取的办法。

(三)实现资金回笼是现阶段并购的一大特色

进入2008 年以来,受金融危机影响,资金短缺是房地产上市公司的普遍难题,通过出让股权或项目实现资金回笼或引进外部投资者的战略合作成为这一时期并购的一大特色。上述上市公司中,在2008年发生并购的35家上市公司中以获取资金为目的的就有19家,如津滨发展为了改善公司财务状况,增加现金流,保证当年利润的实现,于2008年3月出售了它所持有的广东津滨房地产开发有限公司50%股权,将其控制权转让给了深圳粤华企业,通过此次出售,该公司获得约1.2亿元的股权投资收益;渝开发于2008年4月,将其全资子公司高瑞公司49% 的股权转让给了重庆瑞海投资发展公司,转让后渝开发与重庆瑞海共同拥有对高瑞公司的所有权。通过引进战略合作伙伴,利用各自的资源优势互补,规避和转移房地产开发风险,为实现资金回笼并购的还有光华股份、金丰投资、上实发展、京能置业、首开股份、亿城股份、中华企业、广宇集团、爱建股份、招商地产、ST重实、ST中农、九龙山、万好万家、中体产业和中航地产。

从行业自身来看,我国房地产金融市场很不完善,房地产公司获取资金的主要途径只有商业银行,资本市场和其他融资渠道都比较落后,加上房地产行业本身的资金密集型特征,决定了房地产行业实质上是一个准金融行业,是国家经济情况的晴雨表,受国家宏微观调控的影响比较大,仅2007年一年,央行就十次上调人民币存款准备金率,六次上调人民币存贷款基准利率,“银根”不断收紧,信贷的收缩都使得国内房地产企业资金普遍吃紧,资金压力空前加大。

进入2008年,尽管政府相继出台了扩大内需和房贷新政等促进房地产市场发展的政策,但受外围经济的影响,全国房地产市场没有出现实质性的好转,销售额、销售量都有大幅度锐减,整个行业进入调整期。正是在房地产资金来源单一,宏观政策对“银根”不断收紧以及金融危机的三重作用下,通过并购实现资金回笼,保障现金流成为房地产发展过程中的必经之路,这也成为2008年房地产上市公司并购活跃的原因。

(四)以横向并购为主、剥离非主营业务的并购呈增长趋势

通过分析2004-2008年这5年的并购案例发现,房地产类上市公司并购以横向并购居多,占到70%以上,这主要是由房地产行业的行业集中度低和运营专业性强决定的。

房地产行业集中度较低,客观上为行业内的横向并购提供了驱动力。2006 年全国房地产开发企业已经达到3万多家,但市场集中度不超过4%,国内房地产龙头企业万科的市场占有率仅1.25%,全国前十大房地产企业市场占有率不到8%,相比较之下,中国香港前十大房地产上市公司市场份额已经达到了80%。因此,我国房地产存在着行业集中度低和资本密集型特征相背离的现象,行业内存在着大量规模偏小、资金匮乏的企业。这些企业在资金、土地难求,房地产市场不景气的双重打击下只有选择被优势企业收购。而那些实力较强的公司也可借金融危机低价收购企业,实现存量资产的第二次优化配置,优化产业结构。

房地产开发专业性非常强,从购买土地、开发建设到市场营销和售后服务,涉及面很广,操作过程也很复杂,加上房地产行业具有投资大、风险高的特点,任何一种非专业的行为,都有可能导致无法弥补的后果,而横向并购有利于把公司所有人力、物力、财力都投入到房地产业上,一方面有助于增强企业抵抗风险的能力,另一方面有助于建立企业的核心竞争力。尤其受2008年金融危机的影响,一些走多元化发展的房地产公司也开始剥离非主营业务,整合资源集中力量于主营业务开发。以新湖中宝为例,该公司于2008年8月将其控股的嘉兴乍浦开发集团股权转让给宁波港股份有限公司。乍浦开发集团主要经营方向为乍浦港码头开发投资、仓储服务等。此次股权转让的目的是适时变现非主营业务资产,优化资产结构,进一步集中精力做大做强房地产业。

参考文献:

1.章积森. 房地产市场调整的拐点已越来越近[J].城市开发,2007(12)

2.张涵珂. 浅谈我国房地产业的兼并重组[J] .河南教育学院学报,2008(3)

3.李彦卿.2008 年房地产市场环境变化分析[J].经济纵横,2008(9)

4.王志强.管窥中国房地产市场[J] .城市住宅,2008(8 )

作者:冯俊华 沈静 陕西科技大学管理学院

商业时代 2010-02-28

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